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折腾十几年教你用最实用的分散财富风险双向投资策略

发布时间:2019-06-03 23:40 来源:未知 编辑:admin

  5月14日,“掘金大讲堂”分享主题:折腾十几年,教你用最实用的分散财富风险双向投资策略-改

  主讲人:唐慕,力软科技CEO,毕业于中国人民大学,现定居美国西雅图,曾担任百度华东大区市场经理,新东方精英英语分校校长,把力软科技三年实现资本化,成为中国工程安全软件第一股。业余钻研房产配置,在美国、澳洲、中国香港等地均涉猎投资,深入研究如何分散财富风险+财富保值增值双向房产策略。

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  掘金大讲堂各位听众朋友们,大家晚上好,本次分享主要讲以下几个方面的内容。

  第二个,结合中美的贸易战,我认为的一个货币的走向,以及在从2016年,我在美国开始进入房市的时候,通过对美国选举对各州的一些包括产业结构,房市的一些影响如何,来做决策,以及我在哪里买房。

  第三个,我想给大家分享充分的利用杠杆的这个工具,利用贷款来打破负债和资产的一个平衡,也就是我们用越来越贬值的一个债务,去配置越来越增值的资产。

  第四个,我会给大家分享在美国买房,投资房屋的几种类型和选择,是自助还是收益。最后,我会给大家分享一些自己购房的经验。

  那么首先简单的自我介绍一下,我是唐慕,从2008年大学毕业开始,在北京先开始做一些房产投资,后来,我在工商银行601398)、新东方、百度先后工作过。2013年,自己又创了一家公司,并且于2016年在中国的新三板上市。

  那么到了2017、18这几年呢,也是搞好自己公司这个业务的关系,我在美国待的时间比较久,今年的春节刚刚回国,这是过去几年,从工作的一个历程,当然由于我在不同的地域,对于这个房市呢,有多维层次的一些考察,我最终决定在美国、香港和澳大利亚买房,都是分成不同的时间节点来进行的。所以我今天会给大家分享我过去从各种投资工具中提炼出来的,我想在美国买房的一个心路历程。

  想跟大家首先分享的是,我2008年以来的房产投资、股票以及外汇等等,按照时间轴的一个历程。

  2008年刚从大学毕业的时候,当时是我的父母亲给我出资了140万在北京东四环外的一个小区购买了一套房,为了好记我用字母A来进行标注。那么到了2009年我把房子抵押给了银行,贷出了140万,2009年的北京房市有一波增长,所以当时,我就把房子抵押给了银行,贷出了170万,开了一个美股的账户,购买的像百度、谷歌、苹果这些公司的股票,同时也开了一个港股的账户,购买了例如像腾讯、长江实业、和记黄埔,九龙仓集团等等的这些股票。

  到了2010年,我就把之前08年购买的那个房子A再在银行做了一个二次抵押,又贷出了170万元,所以我就首付按揭买了在地铁6号线号线的沿线的一个两套小户型的房子b和c,用这两套房子的租金收益来还贷,那么紧接着,在2011年我又将b和c这两套房子再做了二次抵押,又贷出了大概是210万的这么一个金额,又用作首付按揭,购买了海淀区的两套房子,d和e。

  我们知道那个时候呢,在北京他是不存在限购的,所以这个d和e呢,又用于出租收益,而且用于按揭的还款,同时还干了一件事儿,就是拿其中的130万,因为我们知道这个我当时手上已经持有了abcde5套房,那么对于我当时的工资大概每个月是1万多块,还是还款压力从账面来看还是很大的,所以我大概拿出了其中的130万购买了在外地某个二线辆车每个月的出租出去收益呢,就将近3.5万,我用这个钱来同时进行还款。

  那么其中在这个时候我的几套房子中就有一个用做了一抵,其他4个按揭都是用租金来进行还款,那么到了2012年,我就出售了部分的港股,购买了一些黄金的期货以及外汇的一个涨跌期权,这里面有日元、美元、澳币,当然购进的时间节点是不一样的。到了2013年,因为这个地铁6号线,要开通,包括那边我们知道有一个叫朝阳大悦城开业,所以我出售了b和c,又首付购买了朝阳区的某个学区房f,那么这个都是在我过去的几年之中在国内进行炒房的一个历程。

  从2016年我开启了美房的投资,卖掉了我在之前的房产a,并且逐步的在d和e做了一些清置,开始在美国的旧金山、西雅图、休斯顿等城市进行房产购置。

  当然有人会说,这个美房投资,我们说最好的时间节点站在美国一个单一的国家区域来分析的线年是一个最好的时间节点。那么我是从2016年进入了这个美国房产投资,为什么这么说呢?因为其实当你把你的整个的房产投资按照一个全球的视野进行配置的时候,发现2011年到2015年的这个部分,虽然我们说美国也是一个房市增长非常良性的一个周期,因为我们大家都知道由于次贷危机,2008年到11年,美国的房市下跌的非常厉害,一直到了谷底,很多的城市腰斩,甚至于有比较夸张的降了70%了。

  但是我们知道11年到16年相比来讲,国内是一个更好的房产投资的区域。我们看国内的很多城市,我举一个例子,我在刚才跟大家讲的某一个2013年购买的那个房产,我以e做标注的房子,是在朝阳区的某个小区。那么当时价格300多万的房子大概首付了100万,到了2016年出售的时候,这个房子是1100万。那么当时我购买的时候是300万,贷款了200万,加上这几年还有一些还款七七八八的大概有六七十万左右,也就是说当我把贷款以后,我大概拿到手的现金是有900万左右。900万减去这几年一共的投入是一百六七十万,我大概赚了5倍到6倍的这么一个收益。

  我们发现其实如果在一个房市增长的一个大的周期里面,为什么房产的收益反而是最大的呢?原因是因为杠杆。这个杠杆我想给大家举一个例子,我们国家天天都会喊要去杠杆,但我觉得只是国家层面喊一喊。而作为老百姓603883)可不同,我们假设一个村子里面有一百个人,每年流通着一百元的钞票,这样的话,大家平均每个人的手上大概就会有一块钱。

  当村里每年的产量,我们假设是100袋的大米,所以每袋大概要用村里所有的流通货币来衡量,我们每袋大米的价值大概就是一块钱,我们每人的购买力也就是一袋大米。

  那么这个村子银行,它不停的来印发钞票,10年以后,假设总量就已经达到了500元了,那么这个时候,我们知道由于这个通货膨胀,物价上涨,每袋大米就变成了5块钱。我们假设大米的产量还是100袋不变的情况下,但是这500元不是每个人人均5块钱,因为有80个人只把一块钱存在银行里。到现在可能还是一块或者加一些利息,1块5或者两块。

  但是有20个人大胆的管银行借了钱,所以到了现在相当于说这20个人掌握着村里500元中的420元,然而我们说一袋大米5块钱,不管你是属于这80个人的,还是属于这20个人,你其实都承受着物价上涨所带来的一个购买力的下降。所以大家说公平还是不公平?

  所以同志们,如果我们是聪明人,我们应该做什么呢?就是做那批敢在银行借钱,而不是去存钱的人,所以在这种周期情况下,我们应该把手上能够抵押的国内的资产,在国家不断的放水发货币的情况下,我们应该想办法让这些国内的资产,房子也好股票也好,把它们全部套现,然后去配置成美元或者是港币这样的资产。

  因为无论你是房子还是股票,比如说你从银行搞出来700万按7的汇率换成100万美元,那么10年以后,假设你这100万美元的资产变成了200万美元,你那时候可能会在意更高的汇率,比如说1:10换回人民币的时候,那么这个钱数,你拿其中的700万还给银行,自己还凭空多赚了这几千万的钱。这钱是从哪里来的呢?原因就是因为你做了其中的20个人,80个没有你那么聪明的人把钱放在了银行里,借给了你第1桶金。

  2016年的年初,我由于往返于中美,就做了一个很精巧的比较,那么通过以上几种观察,我发现国内的租售和美国的租售比来讲,我们以国内比如说我们说一线城市北上广深等等,那个时间节点大概是在国内我发现六七百万的一个房子,一个月的租金租出去了也就是1万多块钱。等于说如果按照租金来算,我的这个投资收益大概要60~70年的时间才能够收回投资,而美国的房子,比方说像德州这样的区域可能30万美元左右,包括我居住的这个区域西雅图,那么大概40~60万美元左右,一个月的租金就能够达到2500美金上下,也就是说大概的这么一个收入,所以我当时就觉得OK。

  那么从租售比来讲,我们觉得进入美国房市是一个很明智的选择。当时的中国高层也是正在下一个非常大的棋,也就是我为什么在2016年的这个节点,我当时是把国内的一些房产抛售,选择去美国,来进行房产投资。因为当时我们知道,国家推出了,当时国家号称喊说我们要房住不炒,因为中国房产增长的黄金10年我们说到2016年应该是一个阶段性的结束了。

  那么,高层次的下一盘是多大一盘棋呢?首先,它是一个土地的财政需要维护,那么,楼市泡沫我们当然需要警惕,所以最好的办法是什么?就是把房价推高之后,引导大家去消化库存,我们看到16年国家提出了这个去库存,那么所有的房子也就都有人买单了。但是限售之后呢,房价涨其实你也赚不了,房价跌你也抛不了,因为我们看到2017年18年以后,特别是从18年下半年,这个在中国的很多城市,一二线城市的房价就掉下来了。因为实际上是政府下的这盘棋,那么房价跌你抛不掉,我们等于说用毕生的积蓄来投资的房产却被深深的套牢了,所以我们原来以为能实现的一些财富的增值,到头来,说的直接一点,其实是“为国捐躯”。

  所以仔细想想,其实有很多人在那个时候都做了在中国的楼市泡沫的接盘侠。那么我们就要看了,如果站在中美两国的老百姓的立场上,而不是站在国家立场上,中美贸易冲突,我们看到这个问题可能就会更加清楚了。

  我们中国老百姓生产的这些商品,是被美国的老百姓用美元给拿走了,那美元呢,是被谁拿走的呢?是由我们政府拿走,那这个时候呢,美国百姓可以说得到了商品,中国政府那得到了美元,而我们这个中国的老百姓啊,唯一得到的就是手里已经有了这个贬值的货币。

  因为我们知道按照中国的汇率制度,它基本是跟着美元,就是说如果我的美元的外汇储备,进行了增长,那么我们的人民币具有同等的在市面上进行发钞,以维护这个外汇储备,至于人民币总货量的一个平衡。

  那么结果就是,美国给中国印发美元纸币,中国给老百姓印发人民币纸币,美国用这些纸币是为美国的百姓换来更多的商品。

  而中国正好相反,用这些纸币,是从我们中国老百姓手里换走了所生产的各种商品,而形成这个财富魔方中最关键的环节,其实就是货币的增发和商品增加之间的一个分离。

  所以新增加的商品流向了美国,新增发的货币却留在了中国市场,所以我们就看我们的手中的人民币它的购买力是不断的被稀释的。

  在这种情况下,人民币兑美元汇率会怎么走?作者又是怎么购买海外资产的?更多精彩内容,欢迎收听讲座回放,查看更多精彩内容。

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